Diverse attività si stanno confrontando e si sono affermate nel settore degli affitti brevi, anche in seguito all’incrocio tra il mercato immobiliare e quello ricettivo. Mediatori, intermediari o gestori di immobili (Property Manager): quali sono le differenze e dove si fermano i confini tra le varie figure.
L’ultima occasione di confronto parte proprio dall’Olanda, dove la stampa ha da poco diffuso la notizia che Airbnb avrebbe intrapreso un’azione legale presso il tribunale di Rotterdam, a seguito di una decisione di una Corte locale dello scorso marzo in cui Airbnb era stata condannata a rimborsare 470 euro di commissioni per violazione della disciplina olandese che vieterebbe ad un intermediario di applicare le commissioni ad entrambe le parti del rapporto, l’host e il guest.
Da quella sentenza, come era auspicabile, sono state numerose le richieste da parte di viaggiatori nei confronti di Airbnb, che si oppone impugnando il diritto dell’Unione Europea: una sentenza della Corte di Giustizia del 19 dicembre 2019 ha infatti individuato in Airbnb una piattaforma che, in prevalenza, offre servizi, non configurandosi così come mediatore.
Il contenzioso olandese si inserisce dunque in una polemica che si allarga a tutti i confini europei, sui limiti e le incompatibilità della figura del mediatore, oltre che sulla natura e disciplina dell’attività di questi nuovi soggetti del mondo immobiliare e turistico: figure imprenditoriali che prestano particolari servizi (property manager, facility manager, piattaforme on line) intersecando la loro attività, del tutto nuova e ben poco definita, con quella del mediatore immobiliare, ben più regolamentata.
Il mediatore, in realtà disciplinato già dall’art. 1754 cc. ss e dalla L. n. 39/2019, è al momento oggetto di un nuovo momento evolutivo grazie al recente recepimento della L. europea 2018 (L. n. 37/2019) che ha modificato all’art. 2 la L. n. 39/1989 (articolo 5 comma 3) le norme in tema di incompatibilità. Si sono così presto aperte nuove questioni interpretative ed applicative.
Diversamente dal mediatore, la figura dell’intermediario esercente “servizi della società dell’informazione”, spesso on line, è stata oggetto della citata Sentenza dei Giudici Europei dello scorso dicembre, che ne ha, di fatto, definito i contorni secondo la disciplina europea rispetto alla figura del mediatore.
Il gestore di immobili (c.d. property manager) è invece una figura del tutto de-regolamentata. Questo perché si tratta di un gestore di immobili che opera nell’interesse proprio e del proprietario offrendo servizi volti a rendere ottimale la redditività e fruibilità dell’immobile con strumenti contrattuali estremamente eterogenei, ricostruiti di volta in volta sulle esigenze delle parti.
Cosa succederà dunque in Olanda? Airbnb agirà per contestare la richiesta di rimborso dei costi delle commissioni versate dai guest ricorrenti, richiedendo di rimettere la questione alla Suprema Corte per ottenere un parere vincolante e che sia fatta chiarezza rispetto alla disciplina olandese.
Fonte: hospitalitylawlab.net