La Legge di Bilancio per l’anno 2021 è stata approvata il 30 dicembre, e grazie al prezioso documento di Hospitality Law Lab vediamo insieme le principali novità introdotte per gli affitti brevi e per il turismo. Valutiamo insieme i risvolti legislativi e applicativi per questi settori, per aiutare gli operatori delle locazioni brevi a comprendere benefici e svantaggi derivanti dalle nuove misure. Ecco le possibili 3 aree di intervento.
Locazioni Brevi
È stata confermata presunzione di attività imprenditoriale per chi pratica gli affitti brevi con più di quattro appartamenti o case vacanza per ciascun periodo d’imposta.
Ecco la citazione esatta dell’articolo: “Il regime fiscale delle locazioni brevi di cui all’articolo 4, commi 2 e 3, del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, con effetto dal periodo d’imposta relativo all’anno 2021, è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Negli altri casi, ai fini della tutela dei consumatori e della concorrenza, l’attività di locazione di cui al presente comma, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’articolo 2082 del codice civile.”
Queste disposizioni trovano applicazione anche “per i contratti stipulati tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero tramite soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di appartamenti da condurre in locazione“.
Sono 3 dunque le ipotesi considerate dalla nuova norma: il locatore persona fisica che conclude locazioni brevi direttamente col conduttore, il locatore persona fisica che conclude locazioni brevi tramite intermediari immobiliari e (anzi, “ovvero”) il locatore persona fisica che conclude locazioni brevi tramite “soggetto che gestisce portali telematici“.
Particolare attenzione alla figura estremamente fluida e versatile del gestore di immobili, il Property Manager: in funzione della specifica impostazione strutturale, contrattuale e operativa, ogni Property Manager si troverà a essere incluso o meno tra i soggetti coinvolti dalla nuova disposizione.
Codice identificativo nazionale
Il co. 597 Art. 1 istituisce “[…] presso il Ministero per i beni e le attività culturali e per il turismo […] una banca di dati delle strutture ricettive, nonché degli immobili destinati alle locazioni brevi ai sensi dell’articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, […] identificati mediante un codice da utilizzare in ogni comunicazione inerente all’offerta e alla promozione dei servizi all’utenza, fermo restando quanto stabilito in materia dalle leggi regionali.“
È previsto un successivo decreto del Ministero dei beni e le attività culturali e per il turismo, da adottare entro 60 giorni dall’entrata in vigore della legge, per stabilire le modalità di realizzazione e gestione della banca dati, di acquisizione dei codici identificativi regionali nonché le modalità di accesso alle informazioni che vi sono contenute.
Due sono i requisiti perché la norma porti benefici al settore favorendo l’emersione degli irregolari: la reale operatività dell’archivio e il coordinamento con le disposizioni regionali.
Esenzione 2021 prima rata IMU turismo
Ai commi da 599 a 601 Art. 1 viene prevista l’esenzione della prima rata dell’IMU 2021, per:
“[…] immobili rientranti nella categoria catastale D/2 e relative pertinenze, immobili degli agriturismi, dei villaggi turistici, degli ostelli della gioventù, dei rifugi di montagna, delle colonie marine e montane, degli affittacamere per brevi soggiorni, delle case e appartamenti per vacanze, dei bed and breakfast, dei residence e dei campeggi, a condizione che i relativi soggetti passivi, come individuati dall’articolo 1, comma 743, della legge n. 160/2019, siano anche gestori delle attività in essi esercitate; […]“
La norma parla, correttamente e chiaramente, di gestione, prescindendo dal requisito della imprenditorialità ex art. 2082 c.c., non richiesto per diverse categorie di strutture ricettive non alberghiere.
Un esempio, i B&B, una soluzione ricettiva naturalmente domestica che esclude ontologicamente la forma imprenditoriale, malgrado alcune eccezioni previste da poche regioni.
Una posizione corretta, che sostiene e alimenta i già corposi dubbi di legittimità sull’estensione (meglio, compressione) dei soggetti destinatari della esenzione IMU per il 2020, generati dalla interpretazione fornita dalle FAQ del MEF del 4 dicembre 2020 alla nota metodologica concernente il ristoro ai Comuni delle minori entrate IMU (All. B del decreto Ministeriale del 22 luglio 2020).
Fonte: Hospitality Law Lab