Il 2023 sta portando molte novità per quanto riguarda gli Affitti Brevi, grazie alle modifiche apportate dal fisco, che comprendono la DAC7, il nuovo limite per il regime forfettario, l’obbligo di gestione finanziaria da parte degli host e la tassa di soggiorno.
Il mercato degli affitti brevi sta attualmente attraversando una grande trasformazione. In Italia, sempre più host di case vacanze stanno diventando professionisti (anche digitali), aprendo un’attività o creando società per svolgere attività turistiche.
Questa tendenza è alimentata dall’ambizione di sviluppare un business turistico e dalla speranza di ottenere incentivi pubblici, ma anche dalla necessità fiscale e dalla paura di eventuali restrizioni per le attività non imprenditoriali.
Gli affitti brevi sono particolarmente popolari nelle grandi città. Dopo una flessione del 60% dovuta alla pandemia, gli esperti del settore immobiliare hanno stimato che nel 2022 ci siano state 950mila abitazioni affittate.
A Milano, ad esempio, alla fine di dicembre 2021 si contavano 11.116 annunci attivi che a settembre 2022 erano diventati 15.900, con un aumento del 43% (secondo i dati Airdna); a Roma si sono registrati un aumento del 13% (da 20.668 a 23.427), mentre a Firenze del 20,6% (da 8.535 a 10.291).
Di fronte a una crescita così significativa, che ha coinvolto molte città italiane, le autorità hanno deciso che è arrivato il momento di eliminare definitivamente l’illegalità che pervade il settore.
La nuova direttiva UE DAC7
A partire dal 1° gennaio 2023, la direttiva UE DAC7 richiede che le piattaforme digitali come Airbnb e Booking trasmettano le informazioni fiscali sulle transazioni. Questo include informazioni sulle opzioni di pagamento come IBAN, PayPal, carte virtuali e conti esteri, codici fiscali e dati catastali degli immobili presenti sulle loro piattaforme. La direttiva riguarda tutte le forme di alloggio, sia imprenditoriali che non, alberghiere e extralberghiere, comprese le strutture all’aperto.
Tuttavia, questo potrebbe creare problemi per gli host che non hanno presentato la dichiarazione dei redditi in passato e potrebbero essere soggetti a sanzioni pesanti che vanno dal 120% al 240% per l’IRPEF e dal 240% al 480% per la cedolare secca. Inoltre, le violazioni fiscali comportano anche l’apertura di un procedimento penale.
Inoltre, la direttiva DAC7 potrebbe anche causare problemi per coloro che utilizzano metodi di pagamento non bancari come carte virtuali e conti esteri, poiché questi non saranno più anonimi. Se questi pagamenti non sono registrati in contabilità e dichiarazione dei redditi, ciò comporta pesanti sanzioni, comprese le sanzioni per gli interessi. Il termine ultimo per l’accertamento è di 7 anni e gli interessi saranno molto alti per gli evasori totali.
La nuova direttiva potrebbe causare problemi significativi per i property manager e co-host con account multiproprietario. Quando l’account è gestito da un property manager o co-host, solo il loro codice fiscale verrà comunicato al fisco per il totale del reddito generato da tutti gli immobili che gestiscono. Ad esempio, se un property manager ha generato redditi totali di un milione di euro da cinquanta immobili di proprietari diversi, rischia di essere considerato responsabile del reddito totale e di dover pagare imposte, sanzioni e interessi su questa cifra, anche se le commissioni del property manager sono solo di 200 mila euro.
Inoltre, ci saranno differenze nei redditi dichiarati se il property manager ha calcolato l’imponibile dei proprietari al netto delle proprie commissioni o se l’host ha dichiarato il proprio reddito deducendo costi non appropriati. Questo porterà l’Agenzia delle Entrate a richiedere il pagamento delle tasse sul reddito lordo e ad applicare sanzioni e interessi.
Questa nuova normativa fa parte di un pacchetto di obblighi per coloro che fanno locazione breve. Quest’anno, gli intermediari che non gestiscono i pagamenti dovranno presentare all’Agenzia delle Entrate entro il 30 giugno la comunicazione CLB 2022, che includerà anche i dati catastali degli immobili (provvedimento 86984/2022).
85mila euro come tetto per i forfettari
Le recenti modifiche alle norme del regime forfettario in Italia prevedono un aumento del tetto massimo di reddito consentito.
Tuttavia, ci sono anche alcune restrizioni più rigide per la fuoriuscita dal regime. Se si guadagna un reddito superiore a 100mila euro, si deve immediatamente passare al regime ordinario che comporta IVA, Irpef e fatturazione elettronica. Se invece si superano gli 85mila euro ma non i 100mila euro, si uscirà dal regime forfettario l’anno successivo.
Gli autonomi che erano in regime ordinario nel 2022 possono optare per il regime forfettario nel 2023 se non hanno superato un fatturato di 85mila euro nel 2022.
Inoltre, ci sarà l’introduzione della fatturazione elettronica, che potrà essere evitata solo se il fatturato non supera i 25mila euro nel 2022, almeno fino al 2024.
L’aumento del tetto del regime forfettario e la nuova regola per la fuoriuscita dal regime possono contribuire a combattere l’evasione fiscale, ma allo stesso tempo possono causare difficoltà per alcuni contribuenti, in particolare per coloro che superano i limiti ma non hanno la capacità finanziaria di sostenere le alte tasse previste dal regime ordinario.
Le novità sulla tassa di soggiorno
C’è una novità riguardo la tassa di soggiorno: in alcune località essa può essere aumentata fino a 10 euro al giorno. Questa decisione è stata presa grazie all’emendamento alla Manovra 2023 approvato dalla commissione Bilancio.
Solo i comuni italiani che soddisfano determinati criteri potranno aumentare la tassa, in particolare quelli che hanno registrato un numero di presenze turistiche venti volte superiore a quello dei residenti nel triennio. Attualmente, solo cinque comuni potrebbero aumentare il limite della tassa di soggiorno a 10 euro: Rimini, Venezia, Verbania, Firenze e Pisa.
L’ANCI (Associazione Nazionale Comuni Italiani) ha chiesto che questa possibilità venga estesa anche alle piccole città che durante alcuni periodi dell’anno registrano un afflusso turistico significativo.
Questo provvedimento ha fatto infuriare le associazioni turistiche, poiché potrebbe avere effetti negativi sull’economia di alcune città e sui turisti che vi soggiornano. Proprio ora che le città stanno superando la crisi economica causata dalla pandemia, questo sarebbe un colpo duro all’industria turistica del nostro paese.